Rezervační smlouva je dokument, jehož účelem je chránit všechny smluvní strany. Při nákupu přes solidní realitní kancelář se jedná o běžnou praxi.
Musí se uzavírat rezervační smlouva?
Ze zákona neexistuje žádná povinnost uzavírat rezervační smlouvu při nákupu nemovitosti. A pokud se uzavírá, nikde ani není oficiálně definováno, jak má vypadat její právní úprava. V podstatě je tedy především na smluvních stranách, na jakých podmínkách se dohodnou a co do ní zanesou. Proto buďte velmi obezřetní a nechte si posoudit rezervační smlouvu odborníkem.
Doporučujeme využívat rezervační smlouvu zejména v případě, kdy chce kupující nákup hradit hypotékou. Součástí smlouvy je totiž i tzv. rezervační poplatek. Pokud jej kupující uhradí, realitní kancelář anebo prodávající se následně zavazují k tomu, že nemovitost již nikomu nebudou nabízet.
Důležité je nezaměňovat rezervační smlouvu se smlouvou o smlouvě budoucí. Rozhodně se nejedná o totéž, a to už zejména proto, že v rezervační smlouvě lze jasně stanovit ony podmínky postupu v případě nezískání úvěru včetně ujednání o vrácení rezervačního poplatku. Kupující může rovněž dobu stanovenou v rezervační smlouvě využít k tomu, aby si zjistil všechny potřebné informace o nemovitosti, zejména její faktický stav a případné vady, ale i právní náležitosti, jako jsou například věcná břemena. Standardní v dnešní době je, že k podpisu rezervační smlouvy je prodávajícímu předložen i list vlastnictví, ze kterého vyčteme základní informace a případná omezení vlastnického práva. Omezení vlastnického práva mohou znemožnit vyřízení hypotéčního úvěru.
Pro prodávajícího je pak výhoda hlavně taková, že rezervační smlouva a složení poplatku v podstatě vykompenzují ušlý čas, během kterého mohla být nemovitost pořád nabízená ostatním potenciálním zájemcům, zatímco kupující řešil získání hypotéky.
Obsah a platnost rezervační smlouvy
Při sepisování této potřeba pohlídat správnou identifikaci všech smluvních stran, tedy zájemce, vlastníka i realitního zprostředkovatele, a předmětné nemovitosti, a to včetně věcných břemen a faktických vad. Také může být ve smlouvě uvedeno, jakým způsobem proběhne financování koupě.
Existují dva typy rezervačních smluv, a to dvoustranná a trojstranná. Dvoustrannou smlouvu uzavírá zájemce s realitní kanceláří, v trojstranné do smluvního vztahu vstupuje i majitel nemovitosti.
Další otázkou je pak určení délky doby rezervace a sjednání výše a způsobu úhrady rezervačního poplatku. Ten se obvykle pohybuje kolem 3 až 6 % kupní ceny nemovitosti, což v případě bytu v hodnotě 5 milionů Kč činí 150 až 300 tisíc Kč. Nicméně výše poplatku je věcí vzájemné domluvy smluvních stran a odvíjí se i od délky trvání rezervace.
Důležité bude ve smlouvě jasně stanovit, co se stane s rezervačním poplatkem, a to i v případě, kdy k nákupu nedojde, ale i dojde. Jestliže dojde k realizaci nákupu, výše poplatku by měla být vždy odečtena z kupní ceny nemovitosti. Jiná situace však nastává v případě, kdy k nákupu nedojde.
Pokud by zájemce odstoupil od nákupu z důvodu skutečností zamlčených vlastníkem, mělo by být ve smlouvě jasně stanoveno, že rezervační poplatek mu bude v plné výši vrácen. Kdyby si však nákup jednoduše rozmyslel bez vážného důvodu, poplatek by měl zůstat vlastníkovi jako kompenzace za vynaloženou energii a čas.
Pokud se jedná o prodej zprostředkovaný realitní kanceláří, poplatek se běžně dělí rovným dílem mezi vlastníka a makléře. Odstoupit od prodeje však může kterákoli smluvní strana i z mnoha jiných důvodů, ať už vlastním zaviněním, nebo zaviněním jiné strany, a smlouva by tak měla počítat se všemi možnými scénáři.
